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新华网房产视频专访新富资本集团董事长李先林

——地产基金走到十字路口 纯融资时代已终结

时间:2014-09-18 11:12:32.0   来源:新华网

 

 

新华房产 4月21日 深圳讯(记者 刘亮) 近年来在地产融资越来越难的背景下,地产基金成为房地产商融资的重要来源之一,地产基金发展到今年也出现了显著的变化,地产基金已经从承担纯给开发商融资的功能发展到深度参与地产项目并分享其收益的阶段,地产基金参与地产项目的形式也衍生出多种形态。新富资本董事长李先林就认为,目前,地产基金已经从野蛮生长的1.0时代进入到了精耕细作的2.0时代,专业的团队和精耕细作的精神将支撑地产基金的未来。


粗放发展期成为过去 地产基金进入2.0时代


问:为何一些地产基金产品经常达不到预期收益?

 

李先林:地产基金经过三年多的粗放式发展,有的地产基金达不到预期收益,有的项目则本金都收不回来,这都是行业发展过程中的正常现象。而其中的缘由是随着近些年国家的政策鼓励支持金融创新,使得一些不够专业的团队参与到地产基金中,这些团队在人才、资源、经验等方面都不够成熟导致其发售的产品达不到预期收益或者不能兑现,不过这种现象不会对行业有太深刻的影响不会扩大到全行业的范围。
 

问:相比2011年之前的地产基金如今的地产基金有什么不同?

 

李先林:地产基金从2011年大力发展开始到现在已经有3年的时间了,地产基金的1.0时代已经结束,现在正进入2.0时代,目前地产基金已经走到了十字路口。1.0时代的地产基金很粗放,就是给地产企业做融资。它是银行和信托以外的补充融资渠道,是一种债权关系,简单来说就是借钱给地产公司。而经过几年的发展,一些优质的地产公司和地产项目其信贷已经基本饱和了,因而一些地产基金已经没那么容易找到能承受较高融资成本、风险可控,同时企业质地非常好的项目了。所以地产基金进入了一个深耕细作的年代,再也不像以前只要地产基金公司把风控做扎实,把资金募集回来投给项目基金公司就可以安全退出了,这个时代已经结束了,由此地产基金进入2.0时代。


地产基金风险对价更公平


问:地产基金有什么优势又有什么风险?


李先林:一是,地产基金融资成本相对银行较高,相对部分信托产品其融资成本较高;二是,地产基金的风险比银行高,部分地产基金的风险比信托高,不过我们也应该看到投资人在承担的风险的同时也享受高收益。地产基金的优势,一方面在于其市场化程度更高。投资者付出了较高的风险也一定会获得较高的风险对价收益,而信托公司通常给客户的收益大概在8.5%-10.5%的小区间内浮动,但其融资成本却浮动较大;另一方面,地产基金的收益区间通常在11%—20%之间根据市场环境而浮动,根据行情变化甚至有的产品收益在20%以上,这反映了地产基金风险对价的市场化程度和公平透明性很高。另外,对地产公司而言地产基金其资金的使用更容易也更具时效性。地产基金能月内发售地产项目产品,当月就能把资金给地产公司,而信托需要等2-3个月,银行放款则可能要等3-6个月,因此地产企业能更快速、更灵活的拿到资金。最后,地产基金还促进了社会财富的公平分配。银行、信托借助了国家信誉相比地产基金更有公信力,这促使地产基金管理人把产品的收益更多的给投资者,使投资者最大化的分享地产项目利润,而不是使地产项目的利润全部流向开发商。
地产基金团队需要专业 业务多元化避免周期性


问:地产基金进入2.0时代应该如何选择项目?


李先林:在地产基金2.0时代,每个公司要根据自己的能力去选择项目。要运作好地产基金,一要储备专业的地产运作团队,特别是做地产项目或做过地产项目的团队。做地产基金最大的风险就是不懂行,地产开发商设置一个陷阱,让你自己钻进去,如果你很专业甚至比开发商还专业就不会上当;二要取得对称的信息;三要选择北、上、广、深有强劲刚需的城市和三四线有一定人气并且没有被过度开发的城市运作项目,如东莞、银川、武汉、长沙、岳阳都是不错的市场;四在投资交易结构设计上要深度参与项目,尽量了解项目、掌控项目,同时严格风控,从而避免风险和不确定因素。
 

问:地产基金应该如何避免地产周期性的影响?


李先林:地产具有周期性,而地产基金既有房地产属性又有金融属性,特别是围绕地产做金融服务,那必定地产基金也是一个周期性行业。要想避免地产的周期性,基金公司、资产管理公司等就必须进行多元化投资,其中,定向增发、并购、企业债、小额贷款、互联网金融都是业务多元化的方向,利用业务的多元结构化解其行业的周期性。


来源报道:http://news.xinhuanet.com/house/sz/2014-04-21/c_1110323118.htm